יצירת קשר 

משרד: 03-6935300
פקס: 03-5423268
נייד (טל): 052-2437484
אימייל:
> > עצות מעשיות ברכישת דירת מגורים

עצות מעשיות ברכישת דירת מגורים

נכתב ע"י עוה"ד טל יצחק רון ואורי ינקו

בשנים האחרונות נפוצה תופעה רחבה לפיה אנשים נוטלים על עצמם את האחריות והסיכון הגדול לרכוש דירת מגורים (לעיתים זו הדירה הראשונה והיחידה אשר ירכשו במהלך חייהם), בין אם לצורכי מגוריהם ובין אם לצורכי השקעה, ללא ליווי של עו"ד העוסק בתחום. "חסכון" בשכירת שירותיו של עו"ד לשם רכישת דירה עלול לעלות לרוכש עשרות מונים יותר משכר הטרחה שאמור היה לשלם לעו"ד בשל הניסיון "להקטין עלויות".

לרכישת דירה ישנם מס' רבדים אותם חובה לבדוק טרם חתימה על הסכם הרכישה. יש לבדוק את מהות זכויותיו של מוכר הדירה – האם הן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת (ולעיתים אף במקביל). יש לבדוק האם יש למוכר חובות לגופים שונים היכולים למנוע את קבלת האישורים המתאימים לרישום הזכויות על שם הרוכשים לאחר תשלום מלוא התמורה, כגון: עירייה/מועצה מקומית בגין ארנונה, מים, היטל השבחה (היה ויחול כתוצאה ממכירת הזכויות), חובות לרשויות המס השונות (מס הכנסה, מע"מ, מס שבח). במידה והזכויות בדירה נרשמו כחלק מבית משותף, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ואת הזכויות ברכוש המשותף וכן את תקנון הבית המשותף. יש לבדוק האם המוכר מתגורר בדירה או האם היא מושכרת לצד ג'.

חשוב לא פחות – יש לזכור כי חתימה על זיכרון דברים כמוה כחתימה על הסכם המכר עצמו לכל דבר ועניין. יתרה מכך, זיכרון הדברים מחייב דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות החוק. לפיכך, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים ואף לא לחתום על מסמך אשר תוכנו לזיכרון דברים, אך לא מציין בכותרתו כי המדובר בזיכרון דברים.

רכישת דירה הינו הליך מורכב הדורש ניסיון וידע של עוה"ד במספר רב של רבדים, לרבות: בדיקת חבויות מס השבח של מוכר הדירה, בדיקת שעבודים הרובצים על הנכס כגון: עיקולים, הערות של בתי משפט/הוצאה לפועל/רשויות המס/עיריות, הערות אזהרה, משכנתאות אשר בסופו של יום יכולים לסכל את רכישת הדירה ואף למנוע את רישום הזכויות ע"ש רוכשי הדירה. חבות המוכר במס שבח בעת מכירת זכויותיו הינה סוגיה שאין להקל בה ראש, שכן קריאה לא נכונה של פני הדברים יכולה להטיל חיובי מס גבוהים על המוכר וללא שמירה נכונה של מספיק כספים בנאמנות, יכולה להתעכב רישום הזכויות ע"ש הרוכשים. כמו כן, יש לבדוק האם נתקבלה לאחרוני החלטה במסגרת כינוס הדיירים בבניין בו ממוקמת הדירה אשר תחייב את הרוכש בהוצאה גדולה, כגון: שיפוץ חזית הבניין ו/או הלובי, בניית מעלית וכיוצ"ב.

יוער, כי מספר רב של דירות במדינת ישראל אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין ועל כן יש להיזהר שבעתיים בעת רכישת זכויות שכאלה, לרבות דירות אשר זכויות המוכרים בהן רשומות בחברות משכנות. חברה משכנת הינה החברה הקבלנית ממנה רכש מוכר הדירה את דירתו והיא זו שמנהלת את רישומי הזכויות בדירות בספריה (מעין "טאבו" קטן). כאשר רוכשים דירה הרשומה בחברה משכנת, יש לבצע בדיקה בגופים נוספים כגון רשם המשכונות בכדי לבדוק את מצב הזכויות של המוכר בדירה, יש לקרוא בעיון את חוזה הרכישה של המוכר עת קנה את זכויותיו בדירה ולבדוק מהן התחייבויותיו כלפי החברה המשכנת לרבות תשלום מלוא התמורה לחברה המשכנת וכן התחייבויות נוספות בהתאם להסכם המכר, כגון: השתתפות בעבור ההוצאות המשפטיות של הקבלן, תשלום עבור התשריטים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בבוא היו. יש לבדוק האם המוכר שילם את מלוא מס הרכישה, יש לבדוק מתי עתידה החברה המשכנת לרשום את זכויות המוכר כיחידה נפרדת בבית משותף, לוודא האם תקופת הבדק החלה על הקבלן עדיין בתוקפה והאם בוצעו התיקונים של הליקויים (ככל שהיו כאלה) בדירה הנרכשת. יש לבדוק כי באישור המונפק ע"י החברה המשכנת בדבר זכויותיו של המוכר רשומות הצמדות נוספות אותן רכש המוכר, כגון: מחסן, חנייה, חצר וכיוצ"ב. בנוסף, יש לבדוק האם במקביל זכויות המוכר בדירה רשומות במנהל מקרקעי ישראל, האם המוכר התחייב לחתום על חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל והאם אכן עשה כן.

במקרים של רכישת דירה מיורשי מנוחים שנפטרו, יש לבדוק כי התקבל צו ירושה או צו קיום צוואה מאת רשם הירושות / בית הדין הרבני וכי הזכויות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין/מנהל מקרקעי ישראל. יש לבדוק את חבויות המס של המוכרים אשר נכנסו בנעליהם של המנוחים שכן במרבית המקרים היורשים משתמשים בפטור ממס שבח המופיע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, אך אינם שמים לב לסעיף בפטור הקובע כי הינם זכאים לפטור רק במידה וטרם פטירתו המנוח היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד וכי אילו היה המנוח בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, היה זכאי לפטור ממס שבח בגין המכירה.

במקרים בהם המוכר נשוי או ידוע בציבור (כהגדרתו של מונח זה בדין), יש לוודא כי בן/בת הזוג, יודעים על מכירת הזכויות וכי אין להן כל התנגדות למכירת הזכויות, לרבות העברת תשלום התמורה בגין הזכויות לפקודתו של המוכר. מומלץ לקבל אישור זה בכתב ע"י בן/בת הזוג וכי החתימה תעשה בפני עוה"ד של המוכר, אשר מאשר כי ההצהרה נחתמה בפניו לאחר שהסביר לחותם/חותמת את המשמעויות המשפטיות של החתימה על ההצהרה. ההקפדה במקרים כאלה הינה חשובה ביותר שכן לעיתים קרובות בהליכי גירושין בין בני זוג, ישנו ניסיון של אחד מבני הזוג להבריח נכסים בכדי להימנע מחלוקתם באופן שווה בין בני הזוג, ובאין הצהרה שכזו עלול הרוכש להיקלע לסכסוך בין בני הזוג על לא עוול בכפו. במקרה זה, על אף שהזכויות רשומות רק על שמו של אחד מבני הזוג, לבן הזוג השני ישנם זכויות לא רשומות מכוח "חזקת השיתוף".

באם זכויות המוכרים רשומות ב"מושאע" (משותף), היינו הזכויות בבניין המגורים בו נמצאת הדירה מעולם לא נרשמו כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק כי אכן זכויות המוכר הרשומות אכן תואמות את האמור בפנקסי הרישום, יש לבדוק האם ערכו הדיירים ביניהם הסכם שיתוף אשר מסדיר את חלוקת הדירות ביניהם. היה ואין, יש להתחקות באשר למוכרי ורוכשי הדירות בעבר וכן להיעזר בצדדים שלישיים לצורך אימות זכויות המוכר, כגון: רישום בעירייה/מועצה מקומית, רישום בחברת החשמל, הגז וכיוצ"ב.


לסיכום הדברים – טרם רכישת נכס מקרקעין, ובפרט דירת מגורים, ואין הדבר משנה אם היא למגורים או לשם השקעה, יש להיעזר בעו"ד הבקיא בתחום אשר מקצועיותו ובדיקותיו, כפי שפורטו לעיל, יכולים למנוע מפח נפש מהקונה ולהקל על הליך רכישת הדירה, החל משלב המו"מ ועד לשלב רישום הזכויות ע"ש הקונה.

הערה: האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

"...חתימה על זיכרון דברים כמוה כחתימה על הסכם המכר עצמו לכל דבר ועניין..."
design by Oren Fait | developed by entry interactive
טל רון, דריהם ושות', משרד עורכי דין. טלפון: 03-6935300. רחוב ברקוביץ 4, ת.ד. 33111, תל-אביב 61330 © כל הזכויות שמורות